Bất động sản sôi động trở lại với nhiều phân khúc

Theo CBRE Việt Nam, nền kinh tế dần được phục hồi cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng đã củng cố niềm tin của người mua về thị trường bất động sản. Lãi suất huy động tiếp tục giảm trong tháng Ba dẫn đến lãi suất cho vay cũng giảm theo. Điều này đã khuyến khích người dân chuyển tiền sang các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như bất động sản.

Ở phân khúc thị trường căn hộ bán, những tín hiệu tích cực giúp doanh số bán hàng tăng 9,8% so với quý trước và 92,2% so với cùng kỳ năm trước với khoảng 2.600 căn hộ bán ra trong quý 1, trong đó phân khúc bình dân và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, lần lượt là 40,5% và 36,2% tổng doanh thu. Tỷ trọng cao này phần nào cho thấy người mua đang quay trở lại thị trường ở cả phân khúc cao cấp và các phân khúc thấp hơn.

Quý Một cũng đã chứng kiến sự tăng mạnh từ các dự án mới chào bán với sự ghi nhận 1.887 căn hộ được chào bán, tăng mạnh 140% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tất cả các dự án mới chào bán đều là dự án cao cấp và trung cấp. Phân khúc bất động sản cao cấp chiếm 42,4% trong tổng số căn hộ mới chào bán và đạt tỷ lệ bán khả quan như Green Valley đã bán khoảng 80% căn hộ và Icon56 đã bán hơn 70% căn hộ đã chào ra thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết lần đầu tiên sau nhiều quý, thị trường lại sôi động với các hoạt động giới thiệu dự án. Chủ đầu tư thường giới thiệu các dự án trước một tháng đến hai tháng trước khi chào bán chính thức. Động thái này nhằm mục đính tiếp thị cho dự án và thăm dò phản ứng của thị trường. Một số dự án tiêu biểu bao gồm Galaxy 9, Hưng Ngân Garden và Topaz Garden.

Dự kiến thị trường sẽ tiếp tục được cải thiện nhờ vào các yếu tố hỗ trợ hiện tại. Thông tư 03/2014 được ban hành và các các đề xuất sửa đổi Luật Đất Đai theo hướng minh bạch và bảo vệ người mua với hy vọng tạo thêm niềm tin của họ vào thị trường bất động sản.

Đối với thị thường văn phòng, quý 1/2014 là quý thứ sáu liên tiếp ghi nhận mức tăng giá thuê trung bình trên toàn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh với tốc độ tăng trưởng trung bình 1,5% mỗi quý. Tỷ lệ trống trong quý vẫn tiếp tục duy trì xu hướng giảm - đây là quý giảm thứ mười liên tiếp với tốc độ giảm 1,2 điểm phần trăm mỗi quý. So với cùng kỳ năm ngoái, thị trường văn phòng có sự cải thiện đáng kể.

Tỷ lệ trống văn phòng hạng A và B vào cuối quý Một giảm 3,3 và 3,0 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình cũng cho thấy sự cải thiện đáng kể khi hạng A tăng 7,6% và hạng B tăng 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo các chuyên gia của CBRE, các doanh nghiệp trong nước là nhóm khách thuê tích cực nhất trên thị trường trong quý đầu tiên năm nay, 38% tổng số yêu cầu thuê nhận được là từ các công ty Việt Nam. Con số này cao hơn 9,0 điểm phần trăm so với năm ngoái. 

Những yêu cầu thuê văn phòng cho diện tích lớn hơn 500m2 cũng chiếm tỷ lệ lớn hơn trên tổng số yêu cầu thuê trong quý so với năm 2013 - chiếm 31% tổng số yêu cầu nhận được. Thảo luận về hướng phát triển thị trường, bà Dung cho rằng việc tăng cung tại các khu vực cho thuê mới nổi đã tạo cơ hội mới cho cả khách thuê cũng như nhà đầu tư. Các yếu tố chất lượng và lựa chọn thuê - so với giá thuê và đáy thị trường hiện tại, đã dịch chuyển thị trường ra khỏi khu vực trung tâm thành phố đến các địa điểm mới như quận 3 và quận 7 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trước đây phần lớn văn phòng cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh luôn tập trung vào khu vực trung tâm. Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung tương lai, có thể thấy sẽ có rất ít dự án mới được hoàn thành trong khu vực trung tâm. Chỉ có hai tòa nhà chất lượng cao bao gồm MB Sunny Tower và tòa nhà Vietcombank sẽ hoàn thành tại khu vực quận 1 và cung cấp tổng cộng 66.000m2 diện tích sàn văn phòng trong khu vực này. Từ năm 2015, nhiều lựa chọn cho khách thuê hơn sẽ đến từ các khu vực trung tâm mới và đang nổi của thành phố.

Quận 7 sẽ tiếp tục là khu vực phát triển ngoài trung tâm chủ chốt với sự phát triển của khu đô thị Phú Mỹ Hưng và khu vực thương mại lân cận với sự tham gia của Saigon South Place Complex, một dự án phức hợp bao gồm khu văn phòng, trung tâm thương mại SC Vivo City và căn hộ dịch vụ với chủ đầu tư Mapletree đến từ Singapore. Hạng mục văn phòng dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động đầu năm 2016.

Ngoài ra, quận 3 và quận 10 vốn là khu vực tiếp giáp trung tâm thành phố cũng sẽ mang đến cho thị trường hai dự án mới đáng chú ý. Dự án thương mại bán lẻ và văn phòng rộng 20.000m2 Lim Tower 2, quận 3 dự kiến sẽ hoàn thành vào đầu năm 2015. Dự án Khu Trung tâm thương mại và Văn phòng Viettel, một dự án phức hợp độc đáo với đầy đủ các hạng mục, cũng sẽ mang đến cho thị trường thêm 66.000m2 sàn văn phòng tại khu vực tiếp giáp giữa quận 3 và quận 10. 

Thị trường bán lẻ của Thành phố Hồ Chí Minh trong quý đầu tiên năm nay chào đón nguồn cung mới từ trung tâm thương mại Aeon Mall tại quận Tân Phú với 47.000m2 diện tích thực thuê. Khai trương vào tháng Một vừa qua, trung tâm thương mại này được quản lý bởi thương hiệu nổi tiếng từ Nhật Bản và hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. 

Aeon đã lôi cuốn được nhiều thương hiệu lớn thuê các mặt bằng chủ chốt như thương hiệu bán lẻ Nhật Bản Japan Selection, Daiso Japan hay thương hiệu giải trí như CGV, Tini Town & Tini World. 

Bà Dung nhận xét điều này chứng tỏ vị trí không phải là yếu tố duy nhất tạo nên thành công của một trung tâm thương mại. Aeon Mall tập trung nhiều hơn vào ngành hàng ăn uống đồng thời bố trí xen kẽ với các ngành hàng khác tạo sự thành công trong việc thu hút khách mua sắm ngay cả vào các ngày trong tuần. Một điểm nhấn khác được ghi nhận tại Aeon Mall là sự góp mặt của các thương hiệu Nhật Bản và sản phẩm có giá cả phải chăng.

Giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm không đổi trong năm quý liên tiếp, trong khi giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm tăng. Đối với khu vực ngoài trung tâm, giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại tăng 59,3% so với quý trước và 43,8% so với cùng kỳ năm trước chủ yếu vì Aeon Mall có mức giá chào thuê tầng trệt và tầng một cao hơn 256% so với mức trung bình của các trung tâm thương mại ngoài trung tâm.

Trong thảo luận về nguồn cung mới, bà Dung cho biết: "Nguồn cung tương lai tính đến năm 2016 đạt khoảng 120.000m2 cho bảy dự án. Con số này chỉ bằng một phần mười so với nguồn cung của Hà Nội và tôi tin rằng thị trường có khả năng nhanh chóng tiêu thụ nguồn cung này khi mà diện tích thực thuê trong ba năm gần đây của thành phố đạt xấp xỉ 54.000m2."

Ngoài ra, hầu hết các dự án tương lai có diện tích cho thuê dưới 20.000m2, ngoại trừ SC VivoCity, vì vậy với cách bố trí khách thuê phù hợp, không khó để lấp đầy các diện tích này./

Bất động sản sắp tới sẽ dón nhận các gói tín dụng khủng..?

Chiều 25/3/2014, tại trụ sở Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) diễn ra buổi họp báo về phát triển thị trường ngành xây dựng chuyên nghiệp do VNCB phối hợp với Tập đoàn Thiên Thanh tổ chức. Chủ đề được quan tâm đó là một gói sản phẩm tín dụng mà VNCB triển khai cùng với một số ngân hàng khác nhằm hỗ trợ cho thị trường Bất Động Sản và vật liệu xây dựng đang rất được dư luận, cộng đồng DN quan tâm,…

Tại Hội nghị, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng mục tiêu, chức năng, cách thức,…như thế nào thì các nhà thiết kế gói tín dụng này đã nói rõ, câu chuyện còn lại là thực thi thế nào. Ông lấy ví dụ cụ thể ở dự án Quốc lộ 1 và Quốc lộ 14 trước đây các nhà thầu rất e ngại lại giống như dự án đường HCM, nhà thầu nợ tiền ngân hàng,…sau đó, VNCB và BIDV đã liên kết với nhau để tạo thành tổ hợp cung ứng vốn và VLXD thì các nhà thầu hoàn toàn an tâm và tốc độ thi công của dự án được đẩy lên rất nhanh. Tới đây sẽ mở rộng mô hình này đến các công trình dân dụng, dự án đô thị, nhà ở,…để tháo gỡ những khó khăn đó.

Bên lề Hội nghị, trao đổi với báo chí T.S Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đây là mô hình liên kết rất tốt, đã có những hiệu quả nhất định. Sắp tới đây còn có những chương trình còn lớn hơn chương trình này.

Ông có đánh giá gì về mô hình chuỗi liên kết với gói tín dụng 50.000 tỷ đồng mà VNCB cùng phối hợp với các đối tác đưa ra?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi với mô hình này, các ngân hàng thương mại sẽ kiểm soát được dòng vốn. Chủ đầu tư có tiền để trả cho Nhà thầu và Nhà thầu cũng có tiền để trả cho các nhà cung ứng vật liệu xây dựng. Các công trình sẽ triển khai tốt hơn.

Hiện nay các ngân hàng mới cam kết số tín dụng là 50.000 tỷ, liệu con số này có là ảo?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Thực ra đây là con số tín dụng do các ngân hàng tính toán. Tổng tín dụng cho ngành xây dựng ở thời điểm hiện tại khoảng 700.000 -800.000 tỷ đồng gì đó, thì con số 50.000 tỷ, 100.000 tỷ, 120.000 tỷ hay 200.000 tỷ thì vẫn là con số quá nhỏ bé. Sắp tới đây còn có những chương trình còn lớn hơn chương trình này.

Các ngân hàng thương mại có phản ứng thế nào với chương trình này, thưa ông?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Hiện nay cũng có một số ngân hàng chần chừ và có những ngân hàng phấn khởi. Nhưng tôi cho rằng những ngân hàng nào chần chừ là dại. Bởi muốn kiểm soát vốn thì phải liên minh với nhau thì mới kiểm soát nổi, vì ngân hàng cho vay không phải cho 1 dự án mà nhiều dự án, các ngân hàng không liên kết lại với nhau kiểm soát vốn như gói sản phẩm này thì sẽ có chuyện kiểu như vay tiền để đầu tư nhà máy nhưng lại mua ô tô

DN có nợ xấu thì có ảnh hưởng gì đến việc vay vốn?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Nếu có nợ xấu mà DN có dự án tốt thì ngân hàng sẽ khoanh nợ xấu lại để cho vay. Nếu không liên minh với nhau thì nợ xấu của ngân hàng A vẫn còn đấy, ngân hàng B rót vốn cho dự án tốt thì ngân hàng A siết nợ ngay. Điều này xảy ra tình huống là nợ xấu vẫn cứ xấu, dự án tốt thì vẫn để đấy. Như vậy tiền của ngân hàng A rót vào cho DN thì ngân hàng B lại siết.

Vậy theo ông lãi suất vay của chương trình này ra sao?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Chắc chắn các ngân hàng sẽ tuân thủ nguyên tắc thị trường, nếu vay trung, dài hạn thì có lãi suất khác và vay ngắn hạn thì có lãi suất khác. Tuy nhiên, nếu tham gia vào gói sản phẩm này thì lãi suất sẽ mềm hơn, vòng quay vốn sẽ hiệu quả hơn, giá vật liệu xây dựng cũng mềm hơn, công trình xây dựng cũng sẽ được triển khai nhanh hơn. Như vậy, luân chuyển dòng vốn trên thị trường BĐS sẽ nhanh hơn.

Theo ông đây là một chương trình tốt, vậy ông có đánh giá gì về gói tín dụng này tác động đến thị trường BĐS như thế nào?

T.S Lê Xuân Nghĩa: Điều này sẽ là có tác động tốt đến thị trường BĐS và vật liệu xây dựng. Lâu nay vật liệu xây dựng đang bị ách tắc bởi nguồn cung quá lớn, trong khi đó cầu còn yếu. Bên cạnh đó còn  bị ách tắc bởi dòng tài chính làm cho các dự án bị ách tắc.

Thị trường BĐS vẫn còn khó khăn về đầu ra, liệu có e ngại vấn đề triển khai, giải ngân gói tín dụng này?

T. S Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng, thời gian đầu có thể không được rộng lớn như mong muốn nhưng chí ít sẽ thấy tất cả các dự án đang dở dang sẽ đi rất nhanh. Có những dự án hiện nay có đầu ra ngay nhưng cũng có dự án thì không có đầu ra thật.

Chẳng hạn như đầu tư vào những chỗ xa thành phố, hạ tầng không có thì kể cả gặp thời thị trường không khó khăn thì cũng “chết”, đầu tư sai là chết nhưng có những dự án trong đô thị, nếu hoàn thành thì có thể bán được. Tồn kho BĐS tăng không phải là ở trong đô thị mà ở những chỗ “tít xa mù khơi”.

Xin cám ơn ông!

Bất động sản sẽ như thế nào với gói 50.000 tỷ đồng

(ĐTCK) Tuần qua, thị trường bất động sản xôn xao với thông tin về gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng. Như vậy, cùng với gói 30.000 tỷ đồng mới sử dụng chưa đến 5%, sắp tới, sẽ có một lượng vốn lớn đang sẵn sàng bơm vào thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng, dòng vốn này sẽ là động lực thúc đẩy thị trường, song nhiều quan điểm lại tỏ ra nghi ngại, đây chưa phải là “liều thuốc” đúng bệnh của thị trường. 

Gói 50.000 tỷ đồng có gì đặc biệt?

Theo Ngân hàng TMCP Xây dựng (VNCB), đơn vị khởi xướng gói 50.000 tỷ đồng, xuất phát từ thực tế niềm tin trên thị trường bất động sản bị xói mòn thời gian qua, người mua nhà đóng tiền cho DN nhưng không biết tiền của mình có được đưa vào dự án hay không, nhà thầu làm cho chủ đầu tư, cũng không biết chủ đầu tư có trả tiền hay không?... Vì thế, gói tín dụng 50.000 tỷ đồng (kết hợp của 10 NHTM) thông qua chuỗi liên kết xây dựng 4 nhà gồm: ngân hàng người mua - chủ đầu tư - nhà thầu cung ứng VLXD - ngân hàng người bán ra đời. Gói liên kết 4 nhà này sẽ góp phần giải quyết tồn kho vật liệu, khơi thông dòng chảy tín dụng ngân hàng, giảm nợ xấu, tạo dòng tiền cho dự án…

Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB cho biết, điểm mới trong chuỗi liên kết này là, nếu DN đang là con nợ ở một ngân hàng khác, khi tham gia dự án này lại mở tài khoản tại một trong các ngân hàng liên minh. Khi có nguồn tiền chuyển về, thông thường, ngân hàng chủ nợ sẽ cắt gốc, phạt lãi xong rồi mới trả lại tiền cho công trình. Nhưng, liên minh của Ngân hàng Xây dựng đã thống nhất, khi tham gia chuỗi cung ứng này, nếu DN là con nợ ở Ngân hàng B, khi chuyển tiền, Ngân hàng B vẫn cho tiền qua để hoàn thiện và bán sản phẩm trong chuỗi sản phẩm 4 nhà đã được thẩm định và ký kết, cho đến khi DN có lợi nhuận sẽ trả lãi và gốc.

Như vậy, về cơ bản, gói 50.000 tỷ đồng không có ưu đãi đặc biệt nào, vẫn với điều kiện và lãi suất như vay thương mại bình thường. Khác biệt chỉ là quản lý dòng tiền đi đúng nơi, đúng chỗ, để không bị chiếm dụng.

Quan trọng là đầu ra thị trường

Với gần 700 dự án bất động sản ở TP. HCM đang ngừng triển khai do gặp khó khăn, theo giới kinh doanh địa ốc, nhu cầu vốn của thị trường bất động sản hiện vô cùng lớn. Tuy nhiên, việc làm sao để tiếp cận nguồn vốn là không đơn giản, bởi điều này còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những DN có nhu cầu vốn để triển khai dự án, nhưng chưa chắc đủ điều kiện vay vốn, ngược lại, nhiều DN đủ điều kiện vay, lại không dám vay do còn lo ngại về đầu ra của sản phẩm.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang “khát” vốn, việc ra đời của gói 50.000 tỷ đồng có tác động lớn về mặt tâm lý, nhưng tính hiệu quả của việc đưa dòng vốn này vào thực tế như thế nào cần có thời gian kiểm chứng.

“Không riêng gì gói 50.000 tỷ đồng, hiện ngân hàng cũng đang bị đọng vốn nhiều, nếu DN có nhu cầu đầu tư và chứng minh được tính khả thi của dự án, các ngân hàng cũng sẵn sàng bơm tiền cho vay. Như vậy, nếu không có cơ chế đặc biệt, khi vay, DN vẫn phải chứng minh năng lực trả nợ, phải có tài sản thế chấp, lãi suất vẫn phải trả bình thường, e rằng DN vẫn không dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này”, ông Hiếu nhận định.

Theo ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Việt Nam, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề đầu ra. Chính sự khó khăn từ đầu ra của sản phẩm đã làm cho các dự án bị ngừng triển khai.

“Một DN đầu tư một dự án lúc này, nhưng không biết chắc mình có bán được hàng hay không, thì dù có được vay vốn với lãi suất thấp, DN cũng không dám vay”, ông Thành phân tích và cho rằng, vốn rất quan trọng với DN, song cách tốt nhất để thị trường bất động sản được khơi thông là làm thế nào kích cầu đầu ra của thị trường.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho rằng, với thị trường bất động sản còn đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, càng có nhiều nguồn vốn đổ vào càng tốt. Tuy nhiên, theo ông Minh, yếu tố mang tính quyết định thị trường tốt xấu lúc này vẫn là phía khách hàng.

“Nếu đầu ra thị trường được kích cầu mạnh, thị trường sẽ khơi thông và tự bản thân các DN sẽ xoay xở được vốn để đầu tư, còn nếu đầu ra bế tắc, dù có cho DN vay vốn ưu đãi cỡ nào, DN cũng chưa chắc dám vay”, ông Minh nói.

Dấu hiệu tốt từ thị trường bất động sản trong quý II/2014

"Tôi khá lạc quan về thị trường bất động sản trong Quý II tới...Cung vẫn vượt cầu trong phần lớn các phân khúc, ngoài ra giá trần của nhiều dự án đang và sẽ tăng nhẹ", Giám đốc Savills Hanoi cho biết.

BĐS quý I-2014 đã ghi nhận hàng loạt dấu hiệu khởi sắc khi các chủ đầu tư ồ ạt mở bán dự án, lượng giao dịch tăng mạnh, hàng loạt dự án trở thành điểm nóng của thị trường....Để có cái nhìn sâu hơn về diễn biến trên thị trường BĐS chúng tôi đã có cuộc trao đổi riêng với ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hanoi.

Nhiều người cho rằng hiện tại đang là thời điểm "vàng" để đầu tư vào thị trường bất động sản, quan điểm của ông về nhận định trên?

Ông Matthew Powell: Thật ra, việc xác định đâu là thời điểm vàng để đầu tư vào bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm về chiến lược đầu tư của chủ đầu tư cũng như các nhu cầu tại từng thời điểm. Để nói hiện nay đang là thời điểm vàng cho tất cả các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản thì chưa hoàn toàn đúng, tuy nhiên đây có thể là cơ hội tốt để đầu tư vào một số phân khúc đặc biệt như phân khúc các dự án căn hộ giá rẻ.

Bên cạnh đó, dựa trên báo cáo mới nhất của phòng nghiên cứu của Savills Vietnam cho thấy, đang có một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, các nhà đầu tư và phát triển ngoại quốc hiện có nhu cầu lớn trong việc mua nhà, đầu tư bất động sản hay tìm trụ sở tại Hà Nội trong phân khúc trung cấp và cao cấp.

Theo ông, phân khúc nào sẽ được các nhà đầu tư quan tâm nhất khi họ muốn tái đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm nay?

Ông Matthew Powell: Như đã đề cập, mặt bằng giá cho mọi loại hình bất động sản đang ở mức chấp nhận được và bề ngoài mang một tín hiệu khá tích cực. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nguồn cung, nhu cầu hay lợi nhuận của mỗi phân khúc cũng như sự kì vọng của mỗi nhà đầu tư khi họ lựa chọn loại hình đầu tư sẽ khác nhau. Nhìn chung, có thể nhận thấy rõ rằng tại Việt Nam, các nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên chọn lựa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khu thương mại hay bán lẻ.

Mới đây, NHNN đã quyết định hạ trần lãi suất, theo ông quyết định này sẽ tác động ra sao với thị trường bất động sản?

Ông Matthew Powell: Việc hạ trần lãi suất là một điều kiện để góp phần tiếp tục giảm lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định trên có thể tác động tích cực tới các nhà đầu tư, phát triển uy tín đang đầu tư những dự án mang lại hiệu quả cao, đang trong giai đoạn hoàn thiện và cần vốn vay với lãi suất thấp. Ngược lại, việc hạ lãi suất lần này vẫn chưa thực sự hấp dẫn đối với đối tượng là người mua nhà vì lo ngại về giá vẫn ở mức cao hay tâm lý đợi tới hết kỳ hạn tiết kiệm mới rút tiền.

Dự đoán của ông về toàn cảnh thị trường trong Quý II?

Ông Matthew Powell: Tôi khá lạc quan về thị trường bất động sản trong Quý II tới. Dựa trên Báo cáo về thị trường bất động sản Quý I của Savills Vietnam, cung vẫn vượt cầu trong phần lớn các phân khúc, ngoài ra giá trần của nhiều dự án đang và sẽ tăng nhẹ.

Nhưng, không chịu những tác động trên, phân khúc dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội hội tụ những yếu tố như vị trí thuận lợi, tiện ích mang lại lớn, đã bàn giao hoặc đang trong quá trình hoàn thiện sẽ vẫn là đòn bẩy nhằm thu hút và tạo cơ hội tốt cho các nhà đầu tư cũng như người mua nhà muốn sở hữu hoặc đầu tư bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Bất động sản bị dừng cấp phép mới

Dừng cấp phép dự án bất động sản mới?

(ĐTCK) “Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương không cấp phép đầu tư bất động sản mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014”. Đề xuất này của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng gửi đến Chính phủ cuối tuần qua đang tạo ra dự luận trái chiều, đặc biệt là tác động siết "cung" có thể khiến giá tăng. Và sự thực có là như vậy?

Hạn chế cung

Theo đánh giá của ông Dũng, từ đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản tăng khá so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm như những năm trước, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ.

Ngoài nỗ lực của các doanh nghiệp, thì tác động của các chính sách hỗ trợ, giải quyết khó khăn cho thị trường được triển khai quyết liệt trong thời gian qua đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi, nhất là phân khúc nhà ở có mức giá trung bình, diện tích căn hộ nhỏ, hợp lý, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại đa số người dân.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, trong đó vấn đề bội cung là một thách thức lớn, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Dũng cho biết, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tiến hành rà soát các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở trên địa bàn. Qua rà soát, dù chưa đầy đủ và nghiêm túc nhưng cũng đã cho thấy, hiện có quá nhiều dự án được phê duyệt.

Theo báo cáo của các địa phương, tính đến hết tháng 12/2013, cả nước có 4.015 dự án đã được phê duyệt với tổng mức đầu tư ước tính 4.486.674 tỷ đồng.

Trong đó, số dự án được tiếp tục triển khai theo báo cáo của 61 địa phương là 3.258 dự án (chiếm 81%), với diện tích đất là 81.565 héc-ta (chiếm 79,8,%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 29.545 héc-ta (chiếm 81,9 %).

Số dự án cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp, điều chỉnh quy hoạch theo báo cáo của 52 địa phương là 455 dự án (chiếm 11,2% số lượng dự án, các dự án này nằm cả trong số các dự án được tiếp tục triển khai và trong số các dự án tạm dừng), diện tích đất khoảng 21.087 héc-ta (gần 21%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 7.793 héc-ta (trong đó, Hà Nội có 285 dự án, TP. HCM có 33 dự án).

Các dự án tạm dừng triển khai theo báo cáo của 47 địa phương là 287 dự án, có diện tích đất 14.819 héc-ta (chiếm 14,5%), diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 4.395 héc-ta (chiếm 12,9%). Các dự án tạm dừng chủ yếu là do chủ đầu tư không huy động được thêm nguồn vốn để triển khai tiếp.

Còn 470 dự án, với tổng diện tích đất khoảng 6.983 héc-ta, là những dự án đã hoàn thành, hoặc chưa có báo cáo, các địa phương đang tiếp tục cập nhật số liệu báo cáo bổ sung.

Trước nguy cơ bội cung, ngoài kiến nghị ngừng cấp phép dự án bất động sản thương mại mới, Bộ Xây dựng còn đề nghị Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương cần khẩn trương, nghiêm túc rà soát các dự án phát triển bất động sản trên địa bàn để phân loại và kiên quyết tạm dừng, dừng hẳn các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển, cũng như nhu cầu của địa phương.

“Đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng, nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh tạm (chuyển mục đích tạm thời như bãi đỗ xe, kho tàng...) không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép”, ông Dũng nhấn mạnh.

Khơi thông cầu

Ngoài việc thắt chặt nguồn cung, Bộ Xây dựng cũng tìm giải pháp để khơi thông hơn nữa nguồn cầu, trong đó, ưu tiên gỡ nút thắt để dòng tín dụng từ gói 30.000 tỷ đồng được chảy mạnh.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, sau khi thống nhất với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo hướng thông thoáng hơn.

Cụ thể, thời gian vay tăng từ 10 năm lên 15 năm (đối với khách hàng là cá nhân); mở rộng đối tượng vay để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá).

Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở vùng thường xuyên xảy ra bão lũ thuộc các tỉnh duyên hải, miền Trung đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng xuống cấp hư hỏng), được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở với lãi suất 4%/năm;

Mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng xuống cấp hư hỏng) được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không quá 80% x 1,05 tỷ đồng;

Mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7/1/2013 mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà (đối với khoản tiền chưa nộp theo tiến độ).

Về ngân hàng triển khai, ngoài 5 ngân hàng thương mại nhà nước, sẽ bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho vay đối với các đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Đồng thời nghiên cứu ban hành tiêu chí, trình tự thủ tục cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng để áp dụng thống nhất trong các ngân hàng được giao thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở này, tránh việc mỗi ngân hàng lại có tiêu chí, quy trình, thủ tục cho vay khác nhau. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng thành lập tổ công tác liên ngành để chỉ đạo đôn đốc đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở.

Bất động sản được cứu nguy nhờ gói 50.000 tỷ

(ĐTCK) “Hào hứng” là trạng thái chung của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản tại Hà Nội khi được hỏi về gói tín dụng trị giá 50.000 tỷ đồng.

Khan hàng

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng hàng bất động sản tồn kho tại Hà Nội đã giảm đáng kể từ đầu năm 2013 đến nay. Cụ thể, tính đến hết tháng 12/2013 đã giảm 20,94% so với tháng 3/2013, trong đó, tồn kho căn hộ giảm 1.998 căn, còn tồn 3.458 căn; nhà thấp tầng giảm 227 căn, còn tồn kho 3.122 căn.

Trong 2 tháng đầu năm 2014 (tính đến ngày 25/2/2014), tổng số tồn kho trên địa bàn Hà Nội tiếp tục giảm gần 369 tỷ đồng (giảm 2,8%); trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 3.164 căn (giảm 294 căn); nhà thấp tầng là 3.096 căn (giảm 26 căn).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá, lượng tồn kho ở cả hai phân khúc trên chủ yếu tập trung ở những khu vực xa trung tâm Thành phố, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hoặc những căn hộ có diện tích lớn (trên 100 m2), giá bán cao.

Trao đổi với ĐTCK, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội hiện đang khan hàng, các sàn giao dịch chỉ có khoảng hơn 3.000 căn hộ để săn lùng và chào bán, nên cạnh tranh rất gắt gao. Ưu tiên số một của các sàn là lựa chọn các căn hộ đang hoàn thiện và có thể bàn giao cho khách hàng trong vòng 3 tháng, tiếp đến là các dự án đã xong móng, có tiến độ tốt.

Theo ông Giang, sau khi gói tín dụng 50.000 tỷ đồng ra mắt, nhiều chủ đầu tư tỏ ra rất hứng khởi đón nhận, nhất là các chủ đầu tư có dự án triển khai dở dang nhưng thiếu vốn.

“Nếu các dự án dở dang được vay vốn để tiếp tục triển khai ngay thì chỉ khoảng quý III hoặc quý IV/2014, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm để chào bán”, ông Giang nói và bày tỏ hy vọng thị trường bất động sản Hà Nội sẽ khởi sắc hơn khi lượng hàng phong phú lên.

Băn khoăn điều kiện vay

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư tỏ ra băn khoăn khi điều kiện để tham gia gói tín dụng này chưa được công bố rõ ràng.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB), gói tín dụng 50.000 tỷ đồng được triển khai theo mô hình chuỗi sản phẩm khép kín 4 nhà: “ngân hàng người mua - chủ đầu tư, nhà thầu - nhà tổ chức cung ứng, sản xuất vật liệu xây dựng - ngân hàng người bán” là một sản phẩm thương mại bình thường, nên công tác thẩm định và yêu cầu dự án phải tuân thủ theo nguyên tắc tín dụng thông thường, trong đó lãi suất được tính theo mặt bằng lãi suất thị trường. Một trong những đối tượng mà gói tín dụng tập trung hỗ trợ là những dự án đang thi công dở dang, giúp dự án có nguồn vốn triển khai tiếp để đưa sản phẩm ra thị trường, góp phần giảm tồn kho bất động sản.

Điểm mới của chuỗi liên kết này, theo ông Mai, nếu chủ đầu tư đang là con nợ ở một ngân hàng khác, khi tham gia dự án lại được mở tài khoản tại một trong các ngân hàng liên minh. Thông thường, khi có nguồn tiền chuyển về, ngân hàng chủ nợ sẽ cắt gốc và lãi xong rồi mới trả lại tiền cho công trình. Nhưng liên minh của Ngân hàng Xây dựng thống nhất, khi tham gia chuỗi cung ứng, nếu chủ đầu tư là con nợ ở Ngân hàng B, khi có nguồn tiền về, Ngân hàng B vẫn cho tiền chảy qua để hoàn thiện công trình và bán sản phẩm trong chuỗi sản phẩm 4 nhà đã được thẩm định và ký kết, cho đến khi chủ đầu tư có lợi nhuận sẽ trả lãi và gốc.

Chủ đầu tư một dự án lớn tại Hà Nội sau 2 năm tạm dừng xây dựng, đến nay đang tái khởi động lại, chia sẻ, đa phần các dự án dang dở đã phải thế chấp dự án để vay ngân hàng trước đây, nay muốn vay tiếp theo gói tín dụng này thì phải làm sao, khi không thể thế chấp dự án 2 lần ở 2 ngân hàng khác nhau? Ngân hàng đã thế chấp dự án để vay trước đây lại không nằm trong số các ngân hàng cam kết tham gia liên minh thì sao? Hay như việc chủ đầu tư phải có phương án trả nợ nhưng đã “trót” huy động vốn của khách hàng quá lớn, nay có hoàn thành dự án cũng chỉ để bàn giao cho khách, còn khoản tiền thu về không đủ trả ngân hàng cả lãi và gốc có được vay không? Khi vay từ gói tín dụng này nhưng không muốn mua vật liệu xây dựng từ Thiên Thanh có được không?...

Ông Mai cho rằng, thực ra mô hình liên kết 4 nhà không có gì mới. Điểm khác biệt của gói tín dụng này so với các gói cho vay trước đây là không cần tài sản đảm bảo, bởi cho vay trên hàng hóa cung ứng khi đầu ra dự án được đảm bảo dựa trên việc cam kết cấp tín dụng của một ngân hàng lớn hay một định chế tài chính lớn. Nghĩa là chủ đầu tư cung ứng hàng hóa đến đâu, ngân hàng sẽ định giá hàng hóa đó rồi cho vay trên tỷ lệ nhất định tới 70%. Các khoản vay mới cho chủ đầu tư đang có khoản vay ở ngân hàng khác được tính toán cân đối và an toàn trên khoản vay mới và độc lập với khoản vay cũ. Chính vì thế, các ngân hàng liên minh đồng thuận cũng là việc bình thường.

Bất động sản đang hút dòng tiền nhàn rỗi

Nhiều dự án bất động sản tại TP. HCM mở bán mới đây có kết quả bán hàng khá tốt

(ĐTCK) Cùng với chứng khoán, một dòng vốn lớn đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng vốn vào bất động sản không chỉ gián tiếp qua việc gom cổ phiếu bất động sản đang niêm yết, mà trên thị trường thực tế, nhiều khách hàng cũng đã quyết định xuống tiền.

Bất động sản thu hút vốn nhàn rỗi

Ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản từ các doanh nghiệp địa ốc có dự án mở bán từ đầu tháng 3 đến nay cho thấy, hầu hết các dự án đều có kết quả bán hàng khá tốt. 

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, đơn vị phân phối độc quyền Dự án căn hộ Hưng Ngân Garden tại quận 12, TP. HCM cho biết, chỉ sau gần 2 tuần công bố mở bán, dự án đã thu hút hàng trăm lượt khách hàng tham quan và đến nay, hơn 100 sản phẩm của giai đoạn 1 đã chính thức được khách hàng đăng ký mua.

“Yếu tố để khách hàng quan tâm nhiều đến Dự án Hưng Ngân là Dự án có diện tích căn hộ nhỏ, giá hợp lý. Thêm vào đó, khách hàng mua căn hộ Dự án được hỗ trợ vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng, cùng với chính sách thanh toán linh hoạt, chỉ cần thanh toán 5 triệu đồng/tháng là mua được nhà”, ông Thanh nói và cho biết, qua khảo sát cho thấy, khách hàng mua sản phẩm hiện nay không chỉ có nhu cầu để ở, mà còn để đầu tư, tích lũy tài sản.

Tại Dự án Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, TP. HCM), theo ông Lê Hùng, Chủ tịch HĐQT Công ty Thanh Bình, chủ đầu tư dự án, sau 3 tuần chính thức mở bán, đến nay đã có 40% trong số 400 căn hộ của block B mở bán được khách hàng mua, trong đó, toàn bộ căn hộ có diện tích từ 80 m2 trở xuống đã được bán hết. 

“Khách hàng vẫn rất thận trọng trong quyết định mua nhà, nhưng thị trường tốt lên thấy rõ. Có một thực tế, nếu như năm ngoái, khách hàng chủ yếu mua nhà để ở, thì hiện tại, nhiều người mua để cho thuê”, ông Hùng lý giải. 

Kế bên, Dự án Him Lam Riverside do Công ty Him Lam làm chủ đầu tư cũng có kết quả bán hàng khá tốt. Theo đại diện của công ty này, khách hàng mua sản phẩm dự án đang nhắm vào mục đích cho thuê lại, bởi đây là dự án đã hoàn thành, có giá cho thuê 24 triệu đồng/tháng, trong khi mua căn hộ, khách hàng chỉ cần thanh toán 16 triệu đồng/tháng.

Tương tự, theo ghi nhận tại nhiều dự án khác được mở bán từ đầu tháng 3 đến nay, như Dự án đất nền Khu biệt thự ven sông Arista Villas, quận Thủ Đức của Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín; Dự án Sunny Plaza, Đại lộ Phạm Văn Đồng, quận Gò Vấp của Tổng công ty Công nghiệp Sài Gòn (CNS) và CTCP Bất động sản Sài Gòn Đông Dương (CNS Land); Dự án Mega Residences ở quận 9 của Công y Khang Điền; Dự án Lexington Residence tại quận 2 của Công ty Novaland… đều có kết quả bán hàng khá tốt.

Niềm tin đang trở lại

Dù chưa thực sự hoàn toàn khởi sắc, song theo nhận định của hầu hết giới chuyên môn, thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi và đi vào chu kỳ phát triển ổn định, bền vững. 

Theo ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó chủ tịch Tập đoàn Novaland, nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn còn đang trong giai đoạn tiếp tục sàng lọc, song những dự án nào được đầu tư bài bản, có giá trị vẫn luôn thành công, vì nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Với nhìn nhận này, ngay từ đầu năm nay, Novaland đã mạnh dạn mua lại 3 dự án của các doanh nghiệp khó khăn để đầu tư phát triển.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hùng, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư An Phú (doanh nghiệp được thành lập để xử lý khối tài sản bất động sản của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai - HAGL) cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều cơ hội phát triển. Sau đợt tái cấu trúc của HAGL, có nhiều người nói HAGL tháo chạy khỏi thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng điều này không chính xác. Nói đúng ra, HAGL chưa triển khai dự án mới, mà chỉ tập trung hoàn thiện những dự án dở dang. 

“Hiện nay, chúng tôi chỉ tập trung vào những dự án khả thi về đầu ra, vừa làm, vừa thăm dò thị trường và sẵn sàng bơm vốn để phát triển các dự án mới khi thị trường có cơ hội”, ông Hùng nói và cho biết, hiện Công ty An Phú có hơn 10 dự án ở TP. HCM với quỹ đất hàng chục héc-ta, tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng. Hầu hết những dự án này sẽ từng bước được triển khai trong thời gian tới.

Còn theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, thị trường bất động sản TP. HCM vẫn luôn có nhiều cơ hội. Năm nay có thể thị trường còn khó khăn, nhưng mức độ khó khăn sẽ giảm 60 - 70% so với năm ngoái và sẽ từng bước phục hồi, phát triển những năm kế tiếp. Đất Xanh đang chuẩn bị nguồn vốn lớn để đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô theo mô hình khu đô thị khép kín, có diện tích từ 10 - 20 héc-ta. Cụ thể, trong năm 2014, Đất Xanh sẽ khởi công một dự án theo mô hình này với tên gọi Đất Xanh City.